שינוי יעוד של מקרקעין

זכויות ההחזקה והשימוש במקרקעין נקבעות לפי הזכות הקניינית של האדם. חכירה היא הזכות לשכור קרקע לתקופה ארוכה ולכן היא דומה במהותה לבעלות.

חכירה לדורות היא השכרת קרקע לתקופה של מעל 25 שנה. מנהל מקרקעי ישראל המנהל 93 אחוז מאדמות המדינה עושה שימוש רב בזכות החכירה לדורות באמצעות חתימה על הסכמי חכירה המקנים לחוכרים זכויות ארוכות טווח לשימוש בקרקע.

מצוקת המחירים של נכסי הנדל"ן אליה התייחסו בתקופה האחרונה בכותרות העלתה את המודעות להיצע השטחים המוגבל הנמצא ברשות במדינת ישראל לצרכים השונים. 

שינוי יעוד מקרקעין יכול להתייחס לאחד משני המצבים הבאים: שינוי המטרה שלשמה נעשתה החכרת הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל או שינוי השימוש המורשה בקרקע מסוימת.

לשיחה מיידית עם עורך דין מקרקעין חייגו חינם: 1-800-800-891

מתי נדרש שינוי יעוד?

השימוש בקרקע מסוימת מוסדר על ידי מסמך המכונה בציבור תוכנית בניין ועיר (תב"ע). תוכנית זו בנויה מתקנון ותשריט אליהם מצורפים בדרך כלל מסמכים נוספים.

תוקפו של מסמך זה מוגדר בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 שקובע שאין לבצע שינויים במקרקעין מסוים אלא באישור של הועדה המקומית שנותנת את ההיתר לפי מה שנקבע בתוכנית.

קיראו בהרחבה על: הרפורמה בחוק התכנון והבניה

חוק התכנון והבנייה מתייחס גם למספר סוגים של תוכניות: תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מחוזית ותוכנית מקומית.

שיטת ייעוד הקרקע לפי אזור החלה את דרכה בראשית המאה ה-20, לפי השיטה צריך לסמן על מפת התשריט את האזורים בהם תותר בנייה או הפעלה של שירותים מסוג מסוים, בקידוד לפי צבעים.

כך, כדי לבנות מרכז מסחרי על קרקע המיועדת למגורים או קרקע חקלאית למטרת בנייה, יש לבצע שינוי יעוד של המקרקעין.

מהם הקשיים בהליך חוקי לשינוי יעוד מקרקעין?

כאשר קיימת חוסר התאמה בין מטרת השטח המוגדרת ותוכניתו של היזם צריך להגיש לוועדה המרחבית לתכנון ובנייה בקשה לשינוי התב"ע, כך שיהיה ניתן להשתמש בקרקע למטרה אחרת מזו המקורית.

הסיבה לכך היא שבנייה ללא קבלת האישור הנדרש, עלולה להיחשב לבלתי חוקית והאדם עלול למצוא עצמו חשוף לסנקציות הפליליות הקבועות בחוק התכנון והבנייה.

מה חשוב לבדוק?

לפני שימוש עתידי בקרקע יש לבחון את התנאים לחכירה ושימוש הקבועים בחוזה החכירה ולבחון את ייעודה המקורי של הקרקע לפי התב"ע.

את מסמכי התוכנית ניתן למצוא ברשות המקומית שבשטחה נמצא השטח ובאתר האינטרנט של משרד הפנים.

במקרים בהם תוכנית הבנייה אינה תואמת את התב"ע יש לגשת לוועדה המרחבית לתכנון ובנייה על מנת שתאשר שינוי של ייעוד הקרקע, שמשמעותו בפועל בקשה להשגת תוכנית חדשה של בניין ועיר.

פנו אל: עורך דין מקרקעין

חשוב לקבל סיוע משפטי!

לא מעט אנשים מעוניינים לרכוש קרקע שאינה מנוצלת כיום, מתוך שאיפה שיום אחד רכישה זו תניב פירות רבים בעתיד.

שינוי ייעוד של מקרקעין מסוים הנו הליך בירוקרטי, תכנוני ומורכב, שיכול לקחת הרבה זמן ולדרוש הקצאת משאבים כספיים רבים, שללא עזרה מקצועית עלולים לרדת לטמיון.

סיוע של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין והליכי תכנון ובנייה יעזור לגבש את האסטרטגיה המתאימה לשינוי הנדרש במקרקעין.

לשיחה מיידית עם עורך דין חייגו חינם: 1-800-800-891