רישום עסקאות בפנקסי מקרקעין

רישום עסקאות בפנקסי מקרקעין

רישום עסקאות במקרקעין, בפנקסי המקרקעין, טוב ומועיל לאזרחים, אשר בזמן שהם מעיינים בפנקסים הם יכולים להבין מהו מצבן המשפטי של זכויות בעלי המקרקעין איתם הם מעוניינים להתקשר בעסקת מקרקעין ומה מצב השעבודים על הנכס. בנוסף, הרישום טוב גם למדינה למען הסדר הטוב. זאת ועוד, נושים קיימים ואף פוטנציאלים, יכולים לקבל מידע מעודכן בנוגע למצב של נכסי החייב (עיקול מקרקעין).

לפי החוק, יש לרשום עסקה במקרקעין. על העסקה להיגמר ברישום ויש לראות את השעה שבה העסקה נרשמה, כשעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום. עוד מוסיף החוק ואומר, כי יש לראות עסקה אך ורק כהתחייבות לעשות עסקה במידה והיא לא נגמרת ברישום. כלומר, במידה והעסקה לא נגמרה ברישום, לפי דרישת החוק, אזי העסקה מחייבת את המתקשרים בחוזה בלבד והזכות לא מוגנת כלפי כולי עלמא קרי, לא מוגנת גם כלפי צד ג'.

זכויות במקרקעין אשר טעונות רישום

ישנה בחוק רשימה אשר מונה את כל הזכויות במקרקעין אשר יש לרשום אותן בפנקסי המקרקעין וכאשר רושמים אותן אזי מוענקת, כאמור, לבעליהן זכות קניינית המוגנת כלפי כולי עלמא. רשימת הזכויות הטעונות רישום היא כדלהלן: זיקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה.

לקבלת סיוע משפטי מיידי וללא כל התחייבות מצידך, לחץ כאן: יעוץ משפטי

בעלות ושכירות אשר טעונה רישום שהיא: בבית עסק או בדירה כאשר זמן השכירות הינו מעל 10 שנים או שכירות בכל סוג מקרקעין אחרים כאשר זמן השכירות הינו מעל 5 שנים. גם שכירות שאינה טעונה רישום ניתן לרשום אותה על ידי הצדדים לחוזה השכירות.

ההיגיון בבסיס חובת רישום עסקאות מקרקעין

הסיבות לחובה לרשום עסקאות במקרקעין הוזכרו בפסיקה וביניהן: למדינה ישנו אינטרס, על מנת לא לאפשר יצירה של זכויות שאינן גלויות, ליצור מצב שתהיה השתקפות אמיתית של מצב הזכויות במקרקעין, וכי הן תהינה גלויות, על ידי הופעתן בספרי הרישום. המדינה מתנגדת לסוגי עסקאות שבעקבותיהן אדם נוהג בקרקע מסוימת כאילו הוא בעליה ודבר זה לא מופיע בפנקסים המיועדים לכך.

בדיקת הרישום בפנקסי מקרקעין

כמו כן, הפסיקה מדברת על חובתו של צד ג' לבדוק את מצבו של הרישום בפנקס המקרקעין ולפיכך נאמר, כי על צד שלישי לבדוק רישום של זכות קניין אשר חובה לרשמה ואשר ספר הרישום שבו נרשמה הזכות פתוח לעיון כלל הציבור. באם צד שלישי לא יעשה כן אזי הוא יחשב כנוהג בחוסר תום לב.

רישום בפנקסי מקרקעין - הרישום המחייב

נקבע בחוק ובפסיקה, כי הרישום המתנהל בפנקסים אשר בלשכות המקרקעין הוא ואך ורק הוא המחייב. לעומת זאת, רישום המתנהל בפנקסים כמו למשל: עמיגור, עמידר, בפנקס הנכסים של מינהל מקרקעי ישראל, או בפנקסים אחרים - לרישום זה אין תוקף מחייב הנדרש על פי חוק.

לדוגמה: היה מקרה של נושה שרשם פרטים של משכנתא בפנקס של מינהל מקרקעי ישראל. אותו נושה היה סבור כי מעמדו כנושה עדיף על שאר הנושים קרי, נושה מובטח בשל רישום המשכנתא בפנקסי המינהל. עורכי דין, טענו בשמו של אותו נושה כי משום שלשאר הנושים הייתה אפשרות לעיין ברישומי המינהל, יכלו אותם נושים לגלות את פרטי המשכנתא שרשם הנושה.

בית המשפט דחה את טענת הנושה וקבע, כי רישומי המינהל נועדו למען נוחיותו המנהלית של המינהל ולא למען קיום הוראה שבדין ואין לראות ברישומי המינהל רישומים אשר ניתן לומר כי חזקה על הציבור כי הם בידיעתו.

דוגמה נוספת לענייננו מן הפסיקה: חברה קבלנית כלשהי, התחייבה כלפי הנושה כי בזמן שירשם הבית בטאבו תרשם עליו גם המשכנתא. אולם, בפועל הבית לא נרשם ולפיכך גם לא המשכנתא. הנושה טען כי יש להכיר בו כנושה מועדף בשל המשכנתא.

בית המשפט קבע, כי משכנתא הינה עסקה במקרקעין שיש לרשום אותה וברגע שעסקת משכנתא לא נגמרת ברישום אזי מה שנותר הוא התחייבות לעשיית עסקה בלבד. ולכן במקרה זה ההתחייבות לרשום את המשכנתא נותרת בגדר התחייבות ולא בגדר זכות קניינית במקרקעין ולכן בית המשפט דחה את תביעת הנושה.

לקבלת יעוץ משפטי איכותי לחץ כאן: סיוע משפטי