|
עם שתי רגליים על הקרקע:
הכל על חשיבות עורך הדין בעסקת המקרקעין שלכם !
כשפרויקט ה"חלומות" הופך לחלום בלהות:
קונים דירה מקבלן? מורה נבוכים ומפת מוקשים
בדיוק כמו ברכישת רכב חדש, כזה שמגיע מבריק ומבהיק, עם ניחוח היוקרה הנודף מהניילון העוטף את מושביו, כך גם רכישת דירה חדשה, יד ראשונה מקבלן, מרגשת ומציתה את הדמיון.
הקטלוג השיווקי, בנייר הכרומו המהודר, מתאר תמונה פסטוראלית של שכונה חלומית, מוקפת ירוק, ובמרכזה פארק פנאי מעוטר בפינות חמד ומגרשי שעשועים.
ברקע שמיים תכולים או אפילו אגם שוקק ברווזים, ולרגע נדמה שהמגדל המדובר ניצב בעיירה אירופאית מעונבת ומוריקה ולא בשכונה מתפתחת באור עקיבא דרום, בואכה חדרה.
סרטון התדמית מצייר סגנון חיים רוגע, אידילי ומשודרג, ולכם נותר רק לשלוף את הצ'ק מהארנק, ולחתום....בדיוק כאן נכנס לתמונה המושלמת עורך הדין המומחה למקרקעין, וצובע עבורכם את החלום בצבעים אותנטיים ומציאותיים יותר. עורך דין שכזה, יוודא שהחלום לא יהפוך לסיוט בירוקרטי ומשפטי מסואב, וידאג שתביטו במציאות נכוחה, תקבלו החלטה מושכלת ותבצעו רכישה נדל"נית נקייה מאמוציות ופנטזיות.
מתפקידו לדאוג שתבצעו עסקה שתגן על זכויותיכם ועל כספיכם הרב המושקע בנכס הנחשק, ולכם נותר לתת לחלום לקרום עור וגידים, טפטים ואריחים.
רכישת דירה חדשה עלולה להיות הליך ארוך וסבוך, הכרוך בלא מעט "כאב ראש" בירוקרטי. אז אילו זכויות משפטיות יש לכם כשאתם מנהלים משא ומתן עם קבלן ואיך לא ליפול בפח ולהימנע מהמוקשים הרבים שבדרך ?
הדרך לדירה עוברת ביער סבוך של חוזים – מרוב עצים לא רואים את היער ?
 לפני מספר שנים סערה הארץ, עם התפוצצות פרשת "חפציבה" שהותירה רכשי דירות רבים ללא כספם, ונטולי הדירה הנכספת. בעקבות אותה פרשה שהכתה גלים, נקבעו בחוק מנגנוני הגנה המצמצמים עבור הרוכשים באופן משמעותי את הסיכון לאובדן כספי ההשקעה.
למעשה, החוק קובע כי המקדמה שיש להעביר לקבלן לא תעלה על 7% ממחיר הדירה, ותועבר לחשבון הפרויקט בשוברי תשלום בלבד. אם הקבלן מבקש מקדמה גבוהה יותר, יש לוודא אחד או יותר מהתנאים הבאים לפני העברת הכסף: הקבלן הציג ערבות בנקאית לכך שכל סכום ששולם יוחזר במקרה של קריסה כלכלית; הוא הוכיח שהוא מבטח את הכספים בחברת ביטוח; הוא משעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה;
הקבלן רושם הערת אזהרה על הדירה. ואפשרות חמישית - הקבלן מעביר לרוכש את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בקרקע שעליה היא נבנית. מטבע הדברים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין על מנת לבחון את הדרך המתאימה להבטיח את כספכם, ולוודא כי הוראות החוק נאכפות באופן מלא.
סביבה לי חביבה
השכונה נראית נפלא בהדמיה הממוחשבת ובקטלוג השיווקי. הסיור בשטח נראה מבטיח, אבל האם הוא גם יקיים ???
הדבר הראשון שחובה לעשות הוא לקרוא את ההסכם עם הקבלן ואת המפרט הטכני. פסיקת בית המשפט קבעה במפורש כי במידה והמפרט הטכני מציג תמונה שונה מזו המופיעה בקטלוג, לא ניתן לתבוע בגין הטעייה.
בהתאם, קבלנים רבים מציינים במפורש בהסכם הרכישה כי כל מסמך שיווקי שהוצג לא מהווה חלק מההסכם והוא בטל ומבוטל, ורק המסמכים ה"יבשים", המצורפים להסכם, משקפים את התחייבויות הקבלן.
בבקשה בלי בקשות: על התרגיל השיווקי המבריק של "בקשה לרכישת דירה"
"בקשה לרכישת דירה" הוא מסמך שקבלנים נוהגים להפיק כתרגיל שיווקי, הנמצא בתחום האפור. מטרתו לגרום לרוכשים להתחייב לרכישת הדירה במעמד הפגישה עם איש המכירות.
אמנם נדמה לכם שרוכשים פוטנציאליים רבים נוספים "צובאים על הדלתות" של משרד המכירות, מאיימים ליטול מכם את הנכס הנחשק, ממש מתחת לאף, כמו לחמנייה טרייה.
ואולם, עליכם לאזן בין הרצון לחתום כאן ועכשיו ולשמר את הדירה, לבין הצורך לבדוק בדיקה מוקדמת ומעמיקה, לאחר התייעצות עם עורך דין !!! מכיוון שהמסמך החתום מחייב אתכם לרכוש, אל תחתמו תחת לחץ ומבלי לבחון את הסיכונים ואת יכולתכם לעמוד בהתחייבות.
בכל זאת חתמתם ואף שילמתם מקדמה? דרשו במעמד החתימה שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם ב"נקודת יציאה", המבטיחה את החזר המקדמה אם לא תחתמו על הסכם רכישה.
כך תבטיחו כי במידה והבנק לא יאשר לכם את גובה המשכנתא לה פיללתם, לא תחויבו בתשלום פיצוי שיכול להגיע גם לעשרות אחוזים משווי הדירה.
אסור, ומותר: מה אם אין עדיין היתר בנייה?
הקבלן הציע לכם הנחה אטרקטיבית במחיר הדירה, מכיוון שטרם התקבל היתר בנייה.
זו עשויה להיות הזדמנות טובה להוזיל את מחיר הדירה, אך חשוב להבין שמדובר בעסקה ברמת סיכון גבוהה: ההיתר תלוי ברשויות התכנון ולא בקבלן, כך שיש סיכוי שלא יתקבל או שיתקבל בתנאים שונים מאלה שהובטחו.
לכן, קיים חשש שתשלמו מקדמה על דירה בקומה השמינית, אך היתר הבניה שניתן לבסוף מאפשר לבנות רק שש קומות...לכן גם חיוני לוודא שבהסכם נכתב שכספכם יוחזר במקרה של שינוי בהיתר לעומת המובטח.
אז מי כאן בעל הבית ? כשהקבלן אינו בעל הקרקע בטאבו
מצב שכזה לא מלמד בהכרח על ניסיון לתרמית או לביצוע עסקה נדל"נית לא כשרה, אך מהווה נורת אזהרה מהבהבת שמצדיקה בהכרח התייעצות עם עורך דין, שיוכל לדרוש את כל המסמכים וההסברים לכך.
כדאי גם לזכור שיש מצבים בהם הקבלן לא אמור להיות רשום כבעל הקרקע, למשל באדמות מדינה (אותן הקבלן רק חוכר), או מקרים של עסקת קומבינציה.
מסירה ללא טופס 4
טופס 4 הוא טופס אכלוס, שמאשר שהבניין עבר את בדיקות הבטיחות הדרושות וניתן לחברו לתשתיות חשמל ומים. קיומו מאשר שהקבלן עמד בהתחייבות החוזית שלו לסיום בניין ראוי למגורים.
היעדרו של הטופס עשוי להעיד על כך שמגורים בבניין מהווים סכנה אמתית. לכן, יש לקרוא את האותיות הקטנות המעניקות לקבלן פתחי מילוט מהתחייבויותיו באשר למסירת הדירה, ואין להסכים לסעיף המשחרר את הקבלן מעמידה בלוחות זמנים ההולמים את קבלת טופס 4.
צפו פגיעה: אילו מיסים ותשלומים נוספים צריך לשלם?
כשרוכשים דירה יש עלויות נוספות על מחירה, שעשויות להסתכם בעשרות אלפי שקלים. מבין התשלומים הללו ישנו מס הרכישה, מס דיפרנציאלי המשתנה מעת לעת, ותשלומים נוספים שיש לשלם, וביניהם אגרות לרישום הזכויות בדירה ואישורי עירייה לרשם המקרקעין.
ייתכן גם שבפרק הזמן שבין החתימה על ההסכם ועד לרישום הזכויות שלכם בדירה, יהיה שינוי בזכויות מכוח תכנית בניין-עיר, ובגינה מחויבים גם בהיטל השבחה.
מעבר לעלויות השיפורים שמכניס הרוכש באבזור הדירה הבסיסי, יש גם תשלומים בגין רישום צו הבית המשותף, חיבורים לתשתית חשמל, שכר טרחת עורכי דין וכדומה.
לשיחה מיידית עם עורך דין חייגו חינם: 1-800-800-891
לטרוח לשלם שכר טרחה כפול
שכר הטרחה שמשלמים לעורך-הדין מטעם הקבלן נע בדרך-כלל בין 1% ל-1.5% ממחיר העסקה. שכר הטרחה לעורך-הדין מטעם הרוכש יכול לנוע בין 0.5% ל-1.5% נוספים.
עורך הדין מטעם הקבלן מבצע עבודה משפטית לא מבוטלת, על מנת שבסוף הדרך הדירה תירשם על שם הקונה. לכן מקובל לחייב את הרוכש בעלות שכר טרחת עורך הדין. עם זאת, חשוב לשים לב כי עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את האינטרס של הקבלן, גם לפי כללי האתיקה, ולכן תנאי ההסכם מנוסחים באופן חד-צדדי לטובתו, עד כדי פגיעה מהותית בזכויות שלכם כקונים.
לכן כה חיוני שלא להסתפק בעורך הדין של הצד השני בעסקה, ולהצטייד בעורך דין מטעמכם העוסק בנדל"ן. הנטייה הישראלית הרווחת להאמין ש"יהיה בסדר", ו"לי זה לא יקרה", גורמת לרוכשים רבים להתפתות לוותר על עורך דין מטעמם, בניסיון לקזז בעלויות הגבוהות הנלוות לרכישת הדירה.
ואולם, כשדברים בכל זאת משתבשים ומתקלקלים ב"חתונה" הזו, החיסכון המזערי שנבע מאמונה עיוורת בקבלן, עלול לגרור הפסדים עצומים, בזבוז זמן יקר ושקיעה במערבולת משפטית של ממש. באם השתכנעתם בהכרחיות שכירת שירותיו של עורך דין מטעמכם, השלב הבא הוא לברור בקפידה את עורך הדין המתאים.
למעשה, חשוב לדעת כי רוב התלונות המוגשות נגד עורכי-דין בישראל על רשלנות מקצועית קשורות לייצוג בעסקאות של קנייה ומכירה של דירות ובתים; לכן למי שרוכש דירה, מיד שנייה או מקבלן, מומלץ מאוד לשכור עורך-דין הבקי בתחום עסקאות מקרקעין.
תחום המקרקעין הוא תחום מורכב ומסובך, שבו הרבה פעולות שנראות לכאורה נטולות סיכון הן לא כאלה. הרבה עורכי-דין שלא עוסקים במקרקעין כעניין שבשגרה מתפתים לעסוק בו כשנקרית בדרכם עסקה במקרקעין. הבעיה היא שהם לא תמיד מיומנים, ומוצאים עצמם נכשלים בעבירות של רשלנות. רק עורך-דין העוסק בתחום באופן יומיומי יהיה בקי בכל ההיבטים של העסקה, בפסיקה המתחדשת וב"מוקשים" שבדרך.
מכיוון שהמצב בשוק קשה, מרבית עורכי-הדין, גם צעירים ובלתי מנוסים וגם אלה העוסקים בתחומי משפט אחרים לחלוטין, מבצעים עסקאות מקרקעין מזדמנות מבלי לדעת את הסיכון הכרוך בכך.
עסקת מקרקעין מצריכה עבודה קשה ועשרות בדיקות. זאת ועוד, הירידה בשכר הטרחה גרמה לכך שעורכי-הדין לוקחים תיקים רבים במקביל - על חשבון איכות הטיפול. חשוב להבין שמחיר סביר הוא אינטרס של הלקוח.
צריך להבחין בין עסקת רכישה מקבלן לעסקת רכישת דירה מיד שנייה. במקרה של רכישת דירה מקבלן, על עורך-הדין לבדוק את חוזה המכר על נספחיו, את הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע, ואת ההיבטים התכנוניים של הפרויקט.
אם מדובר בקרקע שהקבלן רכש בעסקת קומבינציה, יש לבדוק גם את העסקה עם בעל הקרקע, שיישאר בתמונה עד למועד מסירת הדירות הגמורות ורישום הזכויות על שם הקבלן או רכשי הדירות.
יש לבדוק את אישורי המסים בעסקה עם בעל הקרקע, ומהם התנאים לביטול עסקה זו, שיכולים להשליך ישירות על העסקה של הרוכש עם הקבלן. יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין ערים), את היתר הבנייה, האם הקבלן רשאי למכור את הדירה הספציפית על הצמדותיה, לבדוק את כל הנספחים לחוזה, כגון נספח תשלומים, מפרט טכני, ייפוי הכוח הניתן לקבלן או לבא כוחו, ולבדוק היטב את הוראותיהם.
יש לזכור כי החוזים של הקבלנים הם אחידים וקשה לשנותם. הקבלן מיוצג בדרך-כלל על-ידי משרד עורכי-דין גדול ומנוסה, המנסח חוזה לטובת האינטרסים של הקבלן.
הסיכוי שרוכש נטול עורך-דין ייכנס למשא ומתן ויצליח לשנות סעיפים בהסכם לטובתו אינו רב. לעומת זאת, המוקשים בחוזה הרכישה הם אינסופיים.
משומש, במצב טוב ? רכישת דירה מיד שנייה
לכאורה, רכישת דירה מיד שנייה, נתפסת כעסקה נדל"נית בטוחה יותר, הטומנת בחובה פחות סיכונים. היא איננה מלווה באותה התחושה המעורפלת של רכישת "חתול בשק", שהרי הנכס כבר עומד על טילו, ניצב בגאון וניתן לשוטט בין החדרים ולהתרשם ממנו.
אפשר לבחון את הבניין, את הסביבה, את השכנים, לראיין, להתעניין, ולשאול שאלות מתקילות. בעלי הבית, שלרוב חיים בו, מיומנים וחלקלקים פחות מאנשי השיווק מסבירי הפנים בפרויקטים החדשים, ותשובותיהם נתפסות כאותנטיות ואמינות יותר.
תאריך המסירה לא צפוי לעבור תהפוכות ודחיות, ובאופן כללי, אתם ניצבים מול אדם או משפחה, ולא מול קונגלומרט אדיר ממדים ומאיים. ואולם, חשוב לזכור שגם ברכישת נכס "משומש", מי שאינו מקפיד לדקדק בפרטים הקטנים, להימנע ממלכודות וכמובן, לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה בתחום, עלול לחוות מפח נפש של ממש והפסדים כספיים כבדים.
במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, יש לבדוק את הזכויות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין, על מנת לוודא שהוא אכן הבעלים של הדירה. אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, וכן לבדוק רישום שעבודים בגופים האלה ואצל רשם המשכונות.
יש לערוך, בנוסף, גם בדיקה ברשויות התכנון על מנת לוודא שכל הדירה נבנתה על-פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצאו עליה צווי הריסה, וכן לבדוק אם יש היטל השבחה. כמו כן יש חשיבות רבה מאוד לרישום הדירה על שם הקונה.
ואיפה עורך הדין בכל העניין?
עורך דין זהיר הבקיא בתחום המקרקעין, יבצע את הבדיקות המשפטיות עבור הלקוח, לא יעגל פינות, וימליץ ללקוח לבדוק באמצעות בעלי מקצוע מטעמו (שמאי, אדריכל או מהנדס) את כל היבטי הרישוי בוועדה המקומית.
אמנם, יקר יותר לקבל חוות דעת שמאי לפני שנחתם הסכם המכר ולפני שמקבלים הפניה מהבנק למשכנתאות, אולם עדיף להוציא 1,000-2,000 ש"ח נוספים ולדעת שהנכס שאתם רוכשים נקי מבעיות, מאשר לגלות את הבעיות לאחר שנחתם הסכם ולאחר שהתחייבתם לסכומים ולמועדי תשלום קשיחים.
אז ציידו עצמכם בעורך דין מתאים, אל תתביישו לבקש ממנו להציג אסמכתאות והמלצות המעידות על ניסיונו בתחום, וצאו לדרך להגשמת החלום הכל ישראלי לדירה משלכם.
 |
